Historiaa

Yrityksen historiaa OmaLomaOsake järjestelmän luojan ja KRT-Yhtiöiden perustajan, Risto Toivasen kirjoittamana

Lappiin oli päästävä

Joka keväinen Lapin matka oli kuin painettu jonnekin sielujen syvyyksiin. Sinne oli päästävä kun kevätaurinko alkoi näyttäytyä ja päivät pidentyä. Suuntana oli aina Länsi Lappi. Pallas-Ylläs-Levi oli se akseli jossa piti käydä joka vuosi. Lapin matkailu asteli silloin ensimmäisiä orastavia askeliaan 60 ja -70 luvulla.

Vuonna 1966 olin ensimmäisen kerran Levillä hiihtämässä ja asuin Immeljärven päässä valkoisessa talossa jossa pidettiin maatilamajoitusta. Talo ja punainen rantasauna seisoo samalla paikalla tänäkin päivänä.

Päivät hiihdettiin tunturissa. Ei ollut latuverkostoa vaan rinnettä kiivettiin hankikannossa huipulle asti ja takaisin lasketeltiin tykkylumisten puiden välistä.

Illalla käytiin punaisessa tuvassa ”matkailumajalla” -nykyistä Sirkan tähteä vastapäätä olusilla, joka oli silloin ainoa anniskelupaikka Levillä. Sitten ”nuorisoseuran talolle” tanssimaan – lapikkaat jalassa. Voi niitä aikoja.

Lapin käyntien aikana alkoi yhä enemmän tuntua siltä, että kyllä olisi hienoa jos saisi jonkun paikan ja pikku mökin täältä tukikohdakseen. Paikan jossa voisi aina piipahtaa niin kesällä kuin talvellakin.

Unelmaa haudottiinkin sitten 20 vuotta

Kun Levin rakentaminen alkoi kiihtyä -80 luvulla ja kunta ryhtyi tarjoamaan tontteja, iski kuume oikein kunnolla. Ryhdyin oikein tosissani miettimään, että jospa vaikka nyt.

Yksin minusta ei siihen ollut, joten houkuttelin veljeni – joka oli rakentamisen ammattilainen mukaan projektiin. Molemmat hankimme vielä pari muuta osakasta mukaan ja niin käynnistyi oman mökin rakentaminen joka sai nimekseen Joikula.

Puuhamiehenä pääsin aitiopaikalle seuraamaan oikein nippelitarkkuudella mitä tämän mökin rakentaminen sitten todella tuli maksamaan. Kun tuo mökin kuudelle jakaminenkin tuntui luontuvan erittäin hyvin – viikko joka kuudes viikko periaatteella - niin rupesin varovasti ehdottelemaan Joikulan osakkaille, että eiköhän perusteta yritys ja ruvetaan rakentamaan näitä lisää.

Lopputuloksena oli se, että kukaan ei uskaltanut lähteä mukaan. Kaikki epäilivät, että ei näitä kukaan osta. Eiväthän Suomalaiset voi tuntemattomien kanssa yhdessä omistaa taloa -kuolleena syntynyt idea he sanoivat vaikka olivat juuri itse selaisen hankkineet. Niinpä minä päätin yrittää yksin.

Minulla oli siihen aikaan oma yritys Konsultointi Risto Toivanen Oy jonka toimiala oli ATK-koulutus. Aloitin rakentamisen vailla minkäänlaista rakennusalan koulutusta. Usko onnistumiseen oli kuitenkin vahva. Ostin Joikulan viereisen tontin ja vielä seuraavankin tontin ja lähdin markkinoimaan osakkeita OmaLomaOsake tuotemerkillä. Ensimmäinen talo oli melkein kokonaan myyty vaikka puut kasvoivat vielä tontilla. Samoin kävi seuraavankin tontin kanssa. Tästä innostuneena muutin yritykseni nimeksi KRT-Rakennus Oy ja ostin seuraavan tontin. Yritin jo silloin suojata OmaLomaOsake nimen mutta se ei onnistunut nimen yleisyyden vuoksi. Niinpä suojaaminen toteutettiin perustamalla Suomen OmaLomaOsake Oy. Yrityksen nimeä ei kukaan toinen voi käyttää ja niin OmaLomaOsakeTM-oli tullut jäädäkseen.

Rakentaminen kiihtyy

Silloin elettiin 1989 loppua. Raknetaminen oli vilkasta, kauppa kävi ja tuntui, että kaikki mihin tarttui muuttui kullaksi. Rakentamista ja markkinointia tehtiin jo kahden yhtiön nimellä.

Seuraava askel olikin sitten jo kertaluokkaa paljon isompi. Vuoden 1989 kesällä ostin Metsärakasta tontin jossa oli rakennusoikeutta 1500 m² ja johon oli tarkoitus rakentaa viisitoista á 100 m²: huvilaa. Sijoitus oli sitä luokkaa, että tarvitsin luottoja ja lisää vakuuksia luotoille, että rakentamiseen saadaan riittävästi nostetta. Pyysin mukaani Joikulan osakkaana jo olleen ystäväni Matti Pellisen joka aikaisemmasta rakentamisen vauhdista innostuneena lupautuikin mukaan yritykseeni. Nyt meitä olikin sitten kaksi rakennusalan "ammattilaista" tosi touhussa, minä tietotekniikan kouluttaja ja Matti hammaslääkäri.

Uusi yhteinen projektimme alkoikin vauhdikkaasti. Tilasimme Honkarakenteelta ensin yhden talopaketin (100 m²) ja teimme perustukset neljälle seuraavallekin talolle. Honkarakenne ilmoitti, että toinenkin talo oli tuotannossa joten annoin luvan toimittaa senkin vaikka emme olleet siitä vielä tilauta tehneetkään ja ensimmäinenkin talo oli vielä myymättä.

Samaan aikaan saimme tuntumaa siihen mitä Rakkavaara nimenä tarkoitti. Vetäessämme viemäri – ja vesijohtolinjoja jouduimme louhimaan 180 metriä pitkän kaivannon runkosyvyyteen ja törmäsin kustannuksiin jotka eivät olleetkaan ihan pieniä. Eikä niitä ei tietenkään ollut otettu missään laskelmissa mitenkään huomioon.

Laman kourissa

Elettiin 1990 alkua ja maailman talous painui hurjaa vauhtia alaspäin ja käytännössä kahden kuukauden kuluessa kaikki pysähtyi.

Hurjan nousun aikana pankit tarjosivat kilvan edullisia valuuttalainoja ja niihin mekin turvauduimme. Sitten tuli devalvaatio ja kuinka ollakaan yks kaks meillä oli useampi miljoona markkaa velkaa ja markkinat täysin tukossa. Alkoi hillitön taistelu olemassa olosta johon liittyy tuskaa, hikeä ja kyyneleitä. Rahoittajapankit kuitenkin uskoivat meidän loppupeleissä saavan paremmin myytyä osakkeita kuin pankit ja niin saimme etuoikeuden pysyä pystyssä. Erilaisin korkojärjestelyin palasimme kumpikin tiukasti juurillemme minä kouluttamaan väkeä tietokoneen käyttöön ja Matti poran varteen korkorahoja tienaamaan. Pankkien haltuun jäi laman kourissa lukemattomia määriä kiinteistöjä joita ryhdyin pankkien toimeksiannoista myymään eteenpäin. Olin joku aika aikaisemmin suorittanut LKV-tutkinnon ja perustanut KRT-Välitys Oy:n joten saatoin myydä sekä omia osakkeita kuin myös tehdä toimeksiantoja muista kiinteistöistä. Kouluttamisen ohessa tein ihan ”normaaliakin” kiinteistövälitystä Tampereella ja ympristössä.

Uusi alku

Lähes neljä uskomattoman pitkältä tuntuvaa vuotta meni, ennen kuin pääsimme jälleen aloittamaan rakentamisen uudelleen. Vaatimukset oli laman takia puolitettu eikä isoja mökkejä voinut enää ajatellakaan. Perustukset joita olimme tehneet valmiiksi 100 m²: mökkejä varten hyödynsimme siten, että suunnittelimme valmiille perustukselle paritalon jossa oli kaksi pohjaltaan 50 m²:n huoneistoa. Aika tuntui olevan kypsä uudelle nousulle. Kun rakentaminen jälleen alkoi 1994 kesällä, se päättyi vasta 2008 vuoden vaihteessa jolloin viimeinen rakennus oli luovutettu. Aika ei enää millään riittänyt monen asian tekemiseen joten kouluttaminen loppui -90 luvun puolen välin jälkeen ja keskityin pelkästään rakennuttamiseen ja osakemyyntiin. Matilla ei ollut mahdollisuutta, eikä varmaan haluakaan osallistua päivittäiseen rakentamiseen tai osakemyyntiin mutta kohteiden kalustamisen ja tonttien raivauksen teimme yhteistyössä. Muutamaaa poikkeusta lukuunottamatta raivasimme Matin kanssa kahdestaan puuston kaikilta tonteilta tulevien talojen tieltä. Eikä niitä ollutkaan aivan vähän.

Rakensimme ensin noin viisi vuotta alihankintana ja sen jälkeen perustimme KRT-Mestarit Oy:n jonka palkkalistoilla oli paikallisia, todella ammattitaitoisia kirvesmiehiä. Useimmat olivat useita vuosia palkkalistoillamme joka rakennusalalla on hyvin harvinaista.

Rakennutimme kaiken kaikkiaan 130 taloa. Suurimman osan kytkettyinä paritaloina mutta joukkoon mahtuu myös rivitaloja ja yksittäisiäkin rakennuksia. Pohjaratkaisultaan suurin osa taloista on samanlaisia. Ratkaisu on ollut onnistunut monessakin mielessä. Rakentaminen on ollut helpompaa ja myös paljon tehokkaampaa. Rakennusten ja sitä kautta osakkeiden markkinointi on myös ollut tuloksekkaampaa koska meillä on lähes aina ollut näyttää talo valmiina ennen kuin sitä on edes alettu rakentamaan.

Lainat saimme viimeistä penniä myöten maksettua 2000 luvun alussa ja rakentamisessa alkoi näkyä työn ilo.

Epäilyjä ja ihmettelyä

Erikoista tässä tarinassamme on se, että aloittaessamme rakentamista silloin 80 luvun lopussa; kukaan siis todella kukaan ei uskonut että siitä voisi koskaan tulla mitään. Tuhoon tuomittu yritys kaikki sanoivat. Oma uskoni oli kuitenkin heitä vahvempi. Näin loma-asumisen idean järkevänä itselleni niin miksi se ei olisi sitten järkevä myös muille – järkeilin itsekseni. Rakentamisen uudelleen aloitettuamme 1994 jälkeen olemme paria poikkeusta lukuun ottamatta saaneet aina kaikki osakkeet myytyä, ennen kuin talo on luovutettu osakkaille. Eräs paikallinen vanhempi virkamies kertoi minulle joku aika sitten, että kylällä puhuttiin siihen aikaan ihan yleisesti, että Tampereelta on tullut joku "insinööri" joka rakentaa talon, myy sen usealle omistajalle, rakentaa seuraavan myy senkin jne "sitä piti oikein lähteä paikanpäälle katsomaan mikä mies se oikein on".

Sitä on sitten täällä kylällä ihmetelty, että miten se on mahdollista, että yksi siinä onnistuu mutta toiset ei?

No siihen on montakin syytä. Ensiksi ovat kopiot. Kun alettiin huomata, että ei se nyt niin hullu juttu ollutkaan jakaa huoneisto kuuden omistajan kesken ja osakkeetkin tuntuu menevän kuin kuumille kiville alkoi siunaantua kopioita. Jotkut toimivat todella vastoin minkäänlaista liikemiesetiikkaa ja tilasivat minulta esitteitä, tekivät jopa samoilla piirustuksilla taloja, kopioivat myyntikirjeeni ja laittoivat hinnan hieman minun hintojen alapuolelle ja omat yhteystietonsa alle… mutta ei.. ei se niin vain käynytkään. Kun ei ollut yhtään omaa ajatusta, ei myyntikään purrut ja harvat ostajat jäivät kaupan jälkeen aivan yksin. Ei ollut järjestettyä talohuoltoa, ei vuokrausta, ei isännöintiä jne.

Toinen keskeinen asia oli tapa jolla kauppaa tehtiin. Tapanani oli asiakkaiden yhteyden oton jälkeen antaa heille kaikki mahdollinen tieto hankintapäätöksen tekemiseksi. Tarjouduin esittelemään kohteita videolta heidän kotonaan riippumatta siitä missä he asuivat. Päätös hankinnasta jäi aina ostajalle. Minä en heitä päätöksen tekemiseen mitenkään ahdistanut. Myös varsinainen kauppa tehtiin yleensä ostajan kotona tai ainakin asiakkaan paikkakunnalla esim. pankissa. Noin tuhannesta osakekaupasta jotka olen toimintani aikana tehnyt tuskin kymmentäkään on tehty Levillä.

Tässä suhteessa minun toimiston keskeinen sijaintini Tampereella oli ja on edelleen selkeä etu kilpailijoihini nähden. Tärkeää on myös huomata se tosiasia, että kaupantekooni ei ole suuresta määrästä huolimatta kohdistunut yhtään ainutta reklamaatiota.

OmaLomaOsake –järjestelmän kehittäminen

Myynnin ja rakentamisen kera kehittelin kiinteistöyhtiöiden yhtiöjärjestystä ja sääntöjä sitä mukaa kun rakentaminen edistyi. Eikä aikaakaan kun huomasin, että kiinteistöt tarvitsevat perään katsojaa joka järjestyi paikallisten yrittäjien kanssa. Osakkailta jäi myös vapaaksi viikkoja joita aloitimme vuokrata ulkopuolisille vuokralaisille. Alkoi kehittyä OmaLomaOsake-järjestelmä josta lopulta syntyi täyden palvelun talo; Rakentaminen-Isännöinti-Osakemyynti-Kiinteistöhuolto-Vuokraus-Oheispalvelut- ja vielä jälleenmyyntikin jos joku jostakin syystä haluaa myydä osakkeensa.

Alkuun tein ihan kaiken yksin paitsi kirjanpidon joka oli tilitoimiston hoidettavana. Ostin tontit, perustin kiinteistöyhtiöt, suunnittelin yhtiöjärjestykset, raivasimme Matin kanssa rakennuspaikat, suunnittelin talot ja sisustuksen, ostin kaiken irtaimiston koneineen, verhoineen, kalusteineen kaikkineen ja kuljetin ne itse rekalla Leville ja asensimme ne Matin kanssa paikoilleen. Tein urakkasopimukset, valvoin rakentamiset, suunnittelin ja myös tein itse esitteet, tein myös pääosin kaiken mainosmateriaalin lehtiin, kuvasin kohteista tuhansia kuvia ja lähes kaikista videolle esittelypätkän. Ajoin noin 60.000 kilometriä vuodessa asiakkaiden luo ympäri Suomea, Leville tai sieltä pois. Olen ajanut Leville ja takaisin varmasti yli 500 kertaa ja tunnen kyllä jokaisen tien jota pitkin sinne voi ajaa. Olen tehnyt noin 1000 osakekauppaa joista ehkä noin 90 % on tehty ostajien kotona. Monenlaisessa huushollissa olen saanut vierailla ja poikkeuksetta minut on otettu ystävällisesti vastaan.

Huolehdin myös yhtiöiden isännöinnistä ja kaikesta siihen liittyvästä paperisodasta, kokouksista ja muista rutiineista. Tutut ja jotkut ihan tuntemattomatkin ihmettelivät miten ihmeessä se on mahdollista, miten aikasi voi riittää kaikkeen siihen? Eikä se olisi ilman hyvää tietotekniikan hallintaa riittänytkään.

Rakentamisen vauhdin kasvaessa (jopa 10-12 taloa vuodessa) oli pakko palkata kirjanpitäjä joka kohta vaihtui toiseen ja hän sittemmin tekikin pitkän työrupeaman yritykseni palveluksessa. Minulle oli kasvanut aikaa myöten kuin huomaamatta pieni konserni, (KRT-Rakennus Oy ja OmaLomaOsake Oy jotka olivat rakennuttajia, KRT-Mestarit Oy rakentajana ja KRT-Välitys Oy kiinteistövälittäjänä ja osakemyyjänä) joilla jokaisella yhtiöllä oli toki oma tarkkaan määrätty tehtävänsä vaikka niitä hoitikin edelleen yksi ja sama mies, minä itse. Vapaiden viikkojen vuokrausta, kuin myös osakemyyntiä kun hoidettiin silloin pelkästään Tampereen toimistosta.

Vuokraustoiminta kasvaa voimakkaasti

Rakennusten määrä ja sitä kautta myös osakkaiden määrä/vapaaksi jäävien viikkojen määrä alkoi kasvaa sitä luokkaa, ettei sitä voinut enää hoitaa kenenkään oheistyönä vaan se tarvitsee päätoimisen ihmisen siitä vastaamaan. Tyttäreni joka oli jo useita vuosia asunut Espanjassa ja toimi toimistopäällikkönä suuressa paikallisessa kiinteistönvälitysliikkeessä, naimisissa Espanjalaisen Antonio Carmonan kanssa ja hän oli antanut ymmärtää, että paluu Suomeen voisi tulla kysymykseen. Ryhdyin houkuttelemaan häntä ottamaan vastuun yritykseni vuokraustoiminnasta. Parin vuoden kypsyttelyn jälkeen he muuttivat pienen tyttärensä kanssa Suomeen ja asettuivat Tampereelle. Antonio aloitti Suomen kielen opiskelun ja tuota pikaa oli hankkinut välttävän kielitaidon, että kommunikointi Suomeksi oli mahdollista. Aloin samoihin aikoihin suunnittelemaan, että Leville pitää avata oma toimisto.

Oma toimisto Leville

Vuokrausta ja myös osakemyyntiä on laajennettava ulkomaille, Englantiin, Espanjaan, Venäjälle jne. Kaikki se edellyttää paikallisuutta, (Levillä) kielitaitoa, uusia näkemyksiä ja tietenkin oikeita ihmisiä viemään asiaa eteenpäin. Tuuli miehensä kera oli kuin tilaustyö siihen tehtävään. Eikä aikaakaan kun he muuttivat Tampereelta Leville. Sitten Leville avattiin oma toimisto josta vastuun otti Tuuli. Tuulin mies Antonio keskittyi vastaamaan kiinteistöhuollosta.

Toiminta kansainvälistyy

Työmäärän kasvaessa toimistoon tarvittiin vielä lisää väkeä ja palkattiin Pauliina Sarkkinen joka toi tullessaan vielä Venäjän kielen taidon.

Sittemmin ulkomaisten vuokra-asiakkaiden määrä on moninkertaistunut ja on edelleen kasvussa. Matkailualan järjestöjen ja isojen matkailualan organisaatioiden myötävaikutuksella hyvää saavutettua asemaa Levi-ulkomaisten matkanjärjestäjien kohteena voidaan ylläpitää ja edelleen kehittää myös enemmän ympärivuotiseen käyttöön. Jos meillä on upea luonto talvella, se on ulkomaisille vieraille aivan yhtä eksoottinen kesällä..

Nykyaika

Sukupolven vaihdos on parasta aikaa meneillään. Matti Pellinen on jo hyvän aikaa sitten irtaantunut yhtiöstä ja KRT on puhtaasti perheyhtiö. Vetovastuun olen siirtänyt Tuulille joka on yhtiön toimitusjohtaja ja itse olen siirtynyt ja yhä enemmän siirtymässä taustavaikuttajaksi.

Huolehdimme asiakkaistamme tulevaisuudessakin ja kehitämme OmaLomaOsake- järjestelmää hyvässä yhteistyössä kiinteistöyhtiöiden osakkaiden kanssa.

Rakennamme Levillä myös tulevaisuudessa. Toteutamme hirsirakentamisesta kertynyttä vankkaa kokemusperäistä ammattitaitoamme rakennuttajana. Rakennamme avaimet käteen asiakkaiden toiveiden mukaisia huviloita.

Niin ja sitten se alkuperäinen haave oma mökki Levillä, on nyt sitten totisinta totta. Eikä siihen mennyt kuin runsas neljäkymmentä vuotta!

Levillä takkatulen ääressä 31.3.2010

Risto Toivanen